Ultimo aggiornamento: ottobre 2026
Norme verificate il 15 ottobre 2026
Dal 1° gennaio 2025 ogni struttura ricettiva in Italia, dagli hotel alla singola stanza in affitto, deve avere un CIN (Codice Identificativo Nazionale) ed esporlo sull'immobile e su ogni annuncio online. Senza codice: sanzioni da 800 a 8.000 euro. Senza esposizione: da 500 a 5.000 euro (art. 13-ter, DL 145/2023). Ecco cosa prevedono le norme e quanto costano.
Il CIN è stato introdotto dall'articolo 13 del Decreto Legge 145/2023 (il cosiddetto "Decreto Anticipi"), la risposta italiana al boom degli affitti brevi che ha portato affitti irregolari diffusi, evasione fiscale e norme di sicurezza disomogenee. Prima del CIN ogni regione aveva il proprio sistema di identificazione. Il CIN centralizza tutto in un'unica banca dati nazionale, la BDSR (Banca Dati Strutture Ricettive), gestita dal Ministero del Turismo.
Chiunque ospiti turisti. Hotel, affittacamere, B&B e ogni locazione breve, dal privato che affitta una stanza all'azienda che gestisce più case vacanza. Non importa se l'attività è imprenditoriale o meno: se ci sono ospiti, la legge si applica.
La domanda passa dal portale del Ministero del Turismo, nella BDSR. Servono i dati catastali dell'immobile e la conferma dei requisiti di sicurezza. Gli operatori possono richiederlo con l'autorizzazione del proprietario. Ci si autentica con SPID o CIE; i proprietari stranieri si registrano manualmente con autenticazione a due fattori.
L'esercizio o la pubblicità di un affitto senza CIN comporta sanzioni amministrative da 800 a 8.000 euro. La mancata esposizione del codice comporta da 500 a 5.000 euro. Non è legge di carta: a Trieste la polizia locale ha svolto circa 280 ispezioni delle strutture turistiche nei primi nove mesi del 2026, trovando 20 unità abitative senza autorizzazione e senza CIN, più 13 strutture autorizzate che non lo avevano mai ottenuto. Le strutture registrate con CIN sono passate dal 77% di marzo 2025 a oltre l'88% a settembre 2026, e i controlli continuano. Unica eccezione: se hai segnalato la struttura come mancante nella BDSR e la Regione non invia alcun esito entro 30 giorni, la BDSR rilascia un CIN non verificato utilizzabile per gli annunci e l’esposizione esterna fino al completamento della verifica, senza sanzioni in quella finestra (Ministero del Turismo, FAQ BDSR 2.3).
Per ottenere il CIN l'immobile deve rispettare precise norme di sicurezza: rilevatori di gas funzionanti, rilevatori di monossido di carbonio ed estintori accessibili. Valgono anche per gli affitti non imprenditoriali. Calcola hardware e installazione prima di presentare la domanda.
Lo stesso Decreto Legge 145/2023 ha fissato un'aliquota del 26% per chi gestisce più di un immobile. Se hai un piccolo portafoglio, è cambiata anche la riga delle tasse, non solo la burocrazia.
Pratica di registrazione, dispositivi di sicurezza, aliquota del 26% sul secondo immobile: sono costi fissi. Li paghi sia che la prenotazione arrivi da Booking.com, da Airbnb o dal tuo sito.
La commissione delle piattaforme è diversa. È un costo variabile, intorno al 15% su Booking.com, ed è l'unico che puoi tagliare davvero. Un sito di prenotazione diretta non elimina gli obblighi di legge, ma impedisce alle piattaforme di prendersi la loro parte sopra di essi.
Un appartamento in Italia che fattura 30.000 € l'anno tramite le piattaforme, con una commissione ipotizzata del 15%.
Commissione delle piattaforme: 4.500 € l'anno, ogni anno, sopra pratica CIN, dispositivi di sicurezza e rischio sanzioni.
Quei 4.500 € sono la parte del conto su cui puoi intervenire.
Il CIN (Codice Identificativo Nazionale) è il codice identificativo nazionale per le strutture ricettive turistiche. Introdotto dall'articolo 13 del Decreto Legge 145/2023, si affianca ai codici regionali e provinciali, che restano validi e vanno esposti entrambi, ed è registrato nella banca dati BDSR del Ministero del Turismo.
Chiunque ospiti turisti: hotel, affittacamere, B&B e ogni locazione breve, dal privato alla società di gestione. Attività imprenditoriali e non.
Da 800 a 8.000 euro per l'esercizio senza CIN, da 500 a 5.000 euro per la mancata esposizione. I controlli sono attivi, con centinaia di ispezioni e strutture irregolari individuate.
All'esterno dell'ingresso dell'immobile e su ogni annuncio online, compresi Airbnb, Booking.com e il proprio sito web.
Rilevatori di gas, rilevatori di monossido di carbonio ed estintori accessibili. Sono condizione per ottenere il CIN e valgono anche per gli affitti non imprenditoriali.
Sito fatto a mano, 1.999 £ una tantum, 0% di commissione. Compatibile con freetobook o eviivo.
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Ultima verifica: 15 ottobre 2026. Orientamento generale, non consulenza legale o fiscale. Conferma CIN, sicurezza e tasse sul portale del Ministero del Turismo e con il tuo commercialista. Fonti: Normattiva: art. 13-ter, DL 145/2023 (sanzioni CIN).